Ihre Immobilie ist wertvoll!

Eine Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswerts eines Gebäudes oder einer Immobilie. Es ist ein im Immobilienbewertungsgesetz geregelter Vorgang und bildet eine wichtige Voraussetzung für den geplanten Kauf oder Verkauf (oder einer anderen Transaktion) Ihrer Immobilie. Die sorgfältige und objektive Bewertung hilft Ihnen, den tatsächlichen Wert Ihres Eigentums oder einer Immobilie, die Sie erwerben wollen, zu bestimmen und auf diese Weise sicherzustellen, dass Sie einen fairen Kaufpreis erzielen bzw. bezahlen.

Eine Immobilienbewertung wird üblicherweise von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen durchgeführt. Der Sachverständige ermittelt im Zuge der Befundaufnahme und der weiteren Erhebungen die relevanten Eigenschaften des Objekts, um dann unter Verwendung eines geeigneten Bewertungsverfahrens den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln.  

1. Ermittlung des Verkehrswert (Marktpreis): Eine sorgfältige Bewertung bestimmt den realen Wert Ihrer Immobilie und gibt Sicherheit beim An- und Verkauf, bei der Bewertung für Schenkungen, Erbschaftsfragen etc. 
2. Objektivierung und Verbindlichkeit: Ein durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen erstelltes Gutachten ist objektiv und verbindlich. Es entspricht allen Regeln der Wissenschaft und dem neuesten Stand der Technik – dafür leistet der Sachverständige Gewähr. Sie haben damit auch für sensible Angelegenheiten eine verlässliche Grundlage in Händen.
3. Fundierte Bestandserhebung: Im Zuge der Errichtung eines Gutachtens werden sorgfältig und systematisch alle wesentlichen Eigenschaften der Immobilie sowie die zugehörigen Dokumente erhoben, erfasst und bewertet. Allein dadurch entsteht ein deutlicher Mehrwert für die Eigentümer.

Der Verkehrswert ist laut Liegenschaftsbewertungsgesetz der Wert, der im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie erzielbar ist. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt auf Basis der im Liegenschaftsbewertungsgesetz geregelten Verfahren nach der  Beurteilung durch einen Sachverständigen. Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert.

Die im Liegenschaftsbewertungsgesetz in den §§ 4 bis 6 vorgesehenen Verfahren zur Verkehrswertermittlung sind: 

• das Vergleichswertverfahren 
• das Sachwertverfahren
• das Ertragswertverfahren

Der Einheitswert ist der steuerliche Wert des land- und forstwirtschaftlichen sowie des sonstigen Grundvermögens oder der zum Betriebsvermögen gehörigen Grundstücke. Er wird als einheitliche Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer herangezogen. Der Einheitswert ist in der Regel niedriger als der Verkehrswert.

Das Finanzamt stellt den Einheitswert einer Immobilie per Bescheid fest (Einheitswertbescheid). Bei der Ermittlung des Einheitswertes werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• Lage der Immobilie
• Größe und Ausstattung der Immobilie
• Baujahr und Bauqualität
• Art des Gebäudes (z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, etc.)

Es ist wichtig zu beachten, dass der Einheitswert praktisch nie dem aktuellen Marktwert entspricht, sondern ein standardisiertes Maß für die Besteuerung von Immobilien ist.

Das Residualwertverfahren ist in der ÖNORM B1802-3 geregelt und dient vor allem der Ermittlung des Marktwertes von unbebauten Liegenschaften, Projektentwicklungen und bebauten Liegenschaften, bei denen eine grundlegende Revitalisierung geplant ist. Das Residualwertverfahren ist besonders geeignet bei der Bewertung von unbebauten Liegenschaften, wenn keine ausreichende Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen verfügbar ist. Im Rahmen der Residualwertanalyse sind alle wesentlichen wirtschaftlichen Parameter besonders sorgfältig einzuschätzen, um ein entsprechend zutreffendes Ergebnis zu erzielen.

Dieses Verfahren beinhaltet im Wesentlichen folgende Schritte:

1. Projektanalyse: Überprüfung des Marktes, der Lage und der Gegebenheiten, Analyse der Möglichkeiten der Projektumsetzung (Widmung, Bebaubarkeit etc.).
2. Kostenanalyse: Einschätzung der für die Realisierung des Projektes anfallenden Kosten aus Dienstleistungen, Bauführung, Finanzierung, Risiko- und Gewinnaufschlag, Nebenkosten etc.
3. Ertragsanalyse: Einschätzung der realistisch zu erwartenden Erträge aus der Projektumsetzung
4. Gegenüberstellung der Erträge und der Kosten mit dem Saldo zwischen Erträgen und Kosten als Residuum (tragbarer Bodenwert)

Diese Schritte können je nach Art und Umfang des Projekt  unterschiedlich detailliert zu behandeln sein. Die Anwendung des Verfahrens erfordert viel Erfahrung und Sorgfalt. Bei entsprechend sorgfältiger Durchführung ist das finanzielle Risiko bei Umsetzung des Projekts minimiert und die Rentabilität nachgewiesen.